La actividad inmobiliaria es uno de los principales termómetros del desempeño del país. Según las últimas cifras publicadas por el Banco Central de Venezuela (BCV), el sector construcción se precipitó desde 2013 y hasta el tercer trimestre de 2018 en 89,3%, incluso más que la caída del Producto Interno Bruto (PIB) que al cierre de este año, y según las estimaciones del Banco Mundial (BM), podría acumular un desplome de 60% desde que se inició la recesión venezolana hace seis años.
Es por eso que ante un sector construcción prácticamente inexistente –según datos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) sólo se construirán 1 mil unidades habitacionales en 2019 –, el mercado sobrevive en gran medida con la venta de casas y apartamentos en el segmento secundario, básicamente una oferta dejada atrás por quienes ya se han ido, o todavía buscan salir del país.
Si a esto se le suma el efecto adicional asociado a la incertidumbre ante posibles planes de apropiación de viviendas desocupadas, es probable que los precios sigan cayendo en el corto plazo.
“Los valores promedio de las viviendas en divisas, transados en el país en los últimos cinco años se han venido deteriorando de forma continua, hasta alcanzar caídas promedio de entre 60% y 70%”, precisó Carlos González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, quien agregó que los precios del mercado son “los más bajos de toda América Latina”.
Detalló que la diáspora ha sido la responsable de sobresaturar el mercado secundario de viviendas.
“La emigración venezolana de los últimos cinco años ha influido en forma importante en la conformación de los precios inmobiliarios, básicamente porque se han incorporado a la oferta inmobiliaria una gran cantidad de viviendas que el mercado no ha podido procesar. Paralelamente la demanda se ha contraído producto del incremento de la pobreza, esto ha contribuido a la contracción de los precios (...) Hay que destacar que es diferente lo que ves en oferta y lo que finalmente se transa; estamos en un mercado de compradores con una ausencia de créditos, todo es de contado. En general, todo el mercado se sustenta sobre el segmento secundario que son las viviendas usadas, no hay viviendas nuevas, el mercado se mueve en función a eso”.
“Mi recomendación es: si no hay necesidad total de salir de los inmuebles no salgan en estos momentos, los precios pueden recuperarse”.
Insistió en que siempre es posible que los precios se depriman más, pero cuando la contracción ha sido tan severa el margen a la baja es pequeño. Sin embargo, añadió, cambios modestos en lo político o en lo económico provocarán incrementos inmediatos importantes.
Alertó que la producción de bienes e inmuebles está prácticamente paralizada y el sector no cuenta con los materiales necesarios para seguir operativo, mientras que el mercado se mantiene por alquileres y ventas de inmuebles usados.
“El mercado de viviendas, locales e inmuebles nuevos, ese sí se encuentra paralizado. Esas cifras que apuntan que trabajamos a 5% de nuestra capacidad, son ciertas”.
El representante de la CIV sostuvo que la caída en la producción de inmuebles se viene dando desde 2009, pero a partir de 2016 la situación se agravó abruptamente.
Explicó que esto se debe a que los controles en los precios y la falta de financiamiento mantienen de mano atadas al sector.
“Durante el año 2009 se incorporaron al mercado al menos unas 600 mil viviendas, pero en la actualidad esa cifra apenas alcanza a unas 500 unidades, indicando que hace falta una recuperación de la economía para que haya un crecimiento en el sector, toda vez que los precios de los inmuebles presentan una baja de hasta 70%”.
Reafirmó que el sector inmobiliario venezolano viene afrontando los mismos problemas que el resto de las áreas de la economía, pero además en estos momentos no hay viviendas en el mercado secundario y no es atractiva la venta de inmuebles.
Mercado huérfano
“Tenemos un mercado huérfano de viviendas nuevas desde hace 10 años, una población con una capacidad nula de ahorro y una oferta creciente debido a la diáspora. Salvo algunos casos esporádicos en la capital, no se está construyendo. Estamos trabajando una capacidad donde apenas llegamos a 500 viviendas en todo el país”.
Señaló que no hay ninguna medida inmediata que recupere el sector si no se producen medidas económicas transversales, como la de erradicar la inflación
“Los precios han llegado a un punto tan bajo, que cualquier esperanza en lo económico o en lo político produce un ajuste de los precios, como ocurrió con la llegada de Juan Guaidó a la política en su condición de presidente interino en febrero, que hizo que los precios de los inmuebles comenzaran a subir”.
Según los datos de la Cámara Inmobiliaria, sólo en el primer trimestre del año los precios, ya a la baja, de las viviendas subieron 20% ante apenas la posibilidad de un cambio político en el país. Sin embargo, ese efecto se desinfló a la misma velocidad que lo hizo la esperanza de la población en un cambio de poder.
Las Mercedes y la zona de la avenida Francisco de Miranda son alrededor de 800 mil metros cuadrados (m2) ejecutados en cinco años, “cuando en 2009, el sector privado entregó inmuebles por más de 7 millones de m2 en un solo año”.
Durante el “Efecto Guaidó” se ofertaron 11,94% menos viviendas que en el trimestre anterior, en gran medida por la esperanza de volver, que tuvo parte de la migración venezolana, la cual es propietaria de muchos de los inmuebles habitacionales que se ofrecen en el mercado y que permanecen cerrados hoy, dijeron corredores inmobiliarios a El Tiempo.
Precios en sus mínimos históricos
El economista Asdrúbal Oliveros, director de Ecoanalítica, explicó que los precios en el mercado inmobiliario han descendido hasta su nivel más bajo en la historia.
“Hay 92% de caída acumulada desde 2013 hasta 2018”. Oliveros destacó que en el Área Metropolitana de Caracas, el precio del metro cuadrado es 12% de lo que era en 1997.
Enumeró las posibles posturas frente a los precios de los inmuebles en el mercado. En caso de tener expectativas de un cambio económico la mejor opción es “cazar” buenas ofertas para la compra. De este modo, si la economía se estabiliza a mediano plazo, esa inversión será recuperada en no más de cinco años.
En la postura contraria, sin expectativas de cambio, quienes buscan vender sus bienes deben “actuar con cautela, pues estamos frente a precios muy bajos”, señaló Oliveros.
Igualmente indicó que “en el mediano plazo, las consideraciones sobre el mercado inmobiliario son muy halagadoras. En un escenario de transición, estimó que las propiedades ligadas a oficinas, apartamentos de alto nivel y activos empresariales van a tener un repunte significativo, pues a causa de la entrada de capitales es allí donde va a tener la mayor incidencia”.
Advirtió que para vender un inmueble es importante tener cuidado al realizar las negociaciones. “Dado el contexto geopolítico en que estamos, las transacciones que involucran moneda extranjera están siendo muy vigiladas para los venezolanos. Y más en un entorno donde circulan capitales de dudosa procedencia, hay una mezcla de actividades ilícitas, sanciones y corrupción así que la banca internacional tiene las alarmas encendidas”.
En su criterio, el sector inmobiliario también ha sufrido los embates directos de la crisis.
Para Oliveros la recuperación económica del país está vinculada con la estabilidad política y el levantamiento de las sanciones del Departamento del Tesoro.
El también director de Ecoanalítica afirmó que sin divisas nada se podrá hacer para recuperar al país. “Sin inversiones necesarias esta economía no puede crecer”.
Misión Vivienda
La Gran Misión Vivienda Venezuela (Gmvv) asegura haber llegado a las 2 millones 800 mil unidades habitacionales. No obstante el Banco Central de Venezuela dice que el sector construcción en Venezuela ha caído (desde 2013 hasta el 3° trimestre 2018) un 89,3%.
“Si admitimos que esa es la cifra entregada y suponemos una ocupación promedio de 3.3 habitantes por vivienda, equivaldría a decir que casi 30% de la población vive en proyectos de la Gmvv. La zona de Caricuao, en Caracas, la construyeron durante cuatro gobiernos de la época democrática, y el total de apartamentos que posee es de 20 mil unidades. ¿Con la Gmvv se hicieron 140 veces las viviendas de Caricuao?”, se pregunta González.
La cantidad de viviendas existentes en el país para 2011 era de alrededor de 8 millones 216 mil 243, incluyendo edificios, casas, ranchos, todo, pero “si admitimos que la cifra de 2 millones 800 mil es cierta, equivaldría a decir que uno de cada cuatro venezolanos vive en proyectos de la Gmvv”.
Oportunidad de inversión
Sin embargo, todos estos datos pueden funcionar de una forma completamente contraria, ya que demuestran que el potencial de crecimiento de la industria es significativo. No se está en tiempo de vender bienes inmobiliarios, pero sí de comprarlos pensando en una posible revalorización futura.
“Aunque se dependa de muchas variables, la realidad es que cada vez existe mayor expectativa sobre el crecimiento del sector, con muchos más inversionistas interesándose en colocar su dinero en el sector inmobiliario de nuestro país. Se trata tal vez de una de las mejores opciones de inversión en el país”, dijo el presidente de la CIV.
Caracas / Rafael Arias
