El mercado inmobiliario, uno de los sectores económicos más afectados a lo largo de la última década, sigue sin mostrar signos claros de reactivación. A los factores de incertidumbre, ausencia de créditos hipotecarios y la baja capacidad adquisitiva de la mayoría de la población, se une ahora el cobro excesivos de aranceles en las operaciones de compra-venta de viviendas y oficinas.
Al menos así lo indicó recientemente la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), quien en voz de su presidente Roberto Orta Martínez, considera que el problema radica en las imprecisiones de la Ley de Registros y Notaría que permiten un cálculo discrecional del impuesto a pagar sobre el inmueble.
Este texto legal, sancionado por la Asamblea Nacional (AN) y publicado en Gaceta Oficial extraordinaria N° 6.668 del 16 de diciembre de 2021, sustituyó la Unidad Tributaria (UT) por el Petro (PTR), anclando este último como referencia para contabilizar tasas e impuestos.
Abogados y expertos denunciaron en su momento que el cambio en la normativa significaba una “dolarización de facto” de todos los trámites legales y mercantiles del país, dado que el Petro se ajusta periódicamente, de forma similar a como ocurre en el mercado de divisas. Actualmente, moneda electrónica creada por el Gobierno se ubica en Bs 357,28, es decir, $57,81. Aunque el medio de pago indicado en la ley es en bolívares, el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren) cuenta con taquillas para recibir moneda extranjera en efectivo.
La intención inicial de la reforma era garantizar el mantenimiento del servicio de Registros y las condiciones de trabajo de los funcionarios. Sin embargo, con un salario mínimo de Bs 130 -cuyo equivalente en dólares sigue desplomándose producto de la devaluación-, costear los montos en petro-divisas de los trámites se hace cada vez más cuesta arriba para los ciudadanos comunes. Mientras más impuestos haya que pagar, la posibilidad de concretar las transacciones es menor.
“Con la reforma se estableció un máximo de 2 % del monto de la venta como arancel para el servicio de registro, pero en la práctica algunos registradores, a la hora de hacer la estimación del inmueble, lo hacen de una forma arbitrariamente alta que viene representando un incremento de 5% a 40 %, según nuestros registros”, indicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
Ciertamente, en el artículo 83, numeral 7 de la Ley de Registros y Notarías se detalla que las transacciones de propiedad hasta 500 PTR, pagarán un importe equivalente a 0,50%. Si van desde 501 PTR hasta 1000 PTR, se cobraría 1% de impuesto; y si va de 1001 PTR en adelante el 2%.
No obstante, el registrador pueda fijar un monto mayor de impuesto, al considerar que el precio que determinen el comprador y el vendedor no es acorde al promedio del mercado según la zona y el tipo de inmueble.
Adicionalmente, los expertos apuntan que ante la reforma de la ley, el registro de un título supletorio para bienhechurías (que fundamenta el derecho a la propiedad), más copias, entre otros elementos necesarios para el trámite, la tasa podría llegar a 11,6 PTR, esto es, 670,62 dólares.
Para Raúl Gil Arias, contador público y abogado, el Saren no está facultado para establecer o ajustar tasas, ya que esa es una función del Poder Legislativo. A su juicio, la actividad inmobiliaria requiere transparencia en el cálculo de aranceles y, en este caso, se ha violentado el principio de legalidad y de capacidad económica.
“Cuando se va a vender un inmueble, que queda en Chacao o El Hatillo, lo correcto, respetando el principio de legalidad capacidad económica y justicia es que ese cálculo se diera de acuerdo con la zonificación del bien inmueble (local, casa o apartamento). Se debe respetar el metraje de ese bien”, dijo.
Manifestó que es vital evaluar que el ajuste sea proporcional con beneficio directo tanto el Saren como al contribuyente. “Así se respeta el principio de capacidad económica, de tal manera que se reactive la economía, se reactive el mercado inmobiliario”.
Orta Martínez aseguró que esta situación dificulta los procesos de compra para muchas personas, quienes, al descubrir que los aranceles encarecen el monto final de manera exorbitante, desisten de concretar la negociación.
“Eso genera incertidumbre. El comprador puede alegar que no tiene cómo pagar o que el vendedor asuma una parte de ese tributo. Esto genera trabas innecesarias para los compradores y vendedores”, indicó.
El representante gremial apunta que en Venezuela este tipo de trámites era accesible para cualquier persona, pero en la actualidad paso a ser el servicio más caro que existe, superando con creces algunos tributos elevados como el del pasaporte. “La situación representa un obstáculo difícil de superar a la hora de comprar una vivienda”.
En el ámbito de las operaciones de compra-venta de inmuebles residenciales, el volumen de operaciones -y el valor de mercado la unidades habitacionales- se han mantenido sin variación relativa en el último año. Una suerte de paralización que muestra lo alejado que se encuentra en el país de recuperar la normalidad que pregonan algunos actores políticos.
Según información proporcionada por el Comité Nacional Estadístico de la CIV, en el país “se mantiene relativamente igual el mismo volumen de operaciones a nivel nacional y el mismo margen de precio” que venían presentando anteriormente.
“El único sector que sí ha crecido en este año ha sido el de alquileres de locales comerciales, por la reactivación del comercio en algunos nichos y en algunas ciudades”, aclaró Orta Martínez.
En el caso de operaciones de arrendamiento también se aplican los impuestos previstos en artículo 83 de la ley. Sin embargo, según expertos, en la norma aprobada a finales de 2021 hay imprecisiones sobre si la base de cálculo del impuesto es, por ejemplo, en relación con montos mensuales o anuales.
El dirigente gremial puntualizó que el objetivo debería ser que el sector inmobiliario crezca de manera importante, así como que se logre la reactivación de los créditos bancarios para el comprador de inmuebles, comerciantes o empresarios, así como para el constructor de proyectos inmobiliarios.
“Nosotros hemos activado una cantidad de propuestas para buscar el financiamiento a través de la Bolsa de Valores y para ello hemos obtenido diversas reuniones”, señaló.
Al respecto, destacó la necesidad de modificar la Ley del Deudor Hipotecario, “para potenciar el financiamiento que pueden otorgar tanto los vendedores de inmuebles como la misma banca”.
“La propuesta concreta es que se puedan constituir o referenciar hipotecas en moneda extranjera, visto que la inflación en Venezuela no permitiría que fuera factible constituir una hipoteca”.
Agregó que la idea es “simplemente potenciar el financiamiento propio que pueda otorgar un constructor de un inmueble o un vendedor que no haya podido vender una propiedad y la pueda ofrecer con pago fraccionados”.
De igual forma la Cámara Inmobiliaria ha solicitado audiencias al director del Saren, sin obtener respuestas.
“Insistiremos porque es un tema preocupante. La aspiración que tenemos es que este servicio público vuelva a ser accesible para todos los ciudadanos. Entendemos que el Estado debe cobrar unas tarifas que lo hagan viable, pero en este caso son excesivas e impagables para muchas personas”, finalizó.
Caracas / Rafael Arias
