Entre mediados de 2021 y 2022, el mercado inmobiliario del país tuvo un leve repunte, tras casi una década de crisis en la que el valor de los inmuebles cayó en picada, disminuyendo en más de 60%.
No obstante, en los últimos meses, la situación de la compra-venta o alquiler de viviendas y oficinas, ha vuelto a verse frenada debido a la inseguridad jurídica, los altos costos de trámites en registros y notarías, y un nuevo incremento de precios, según advierten voceros del sector.
La desaceleración de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) -tras un periodo de mejora en 2021 y la primera mitad del año pasado-, está afectando de nuevo la actividad comercial y las transacciones.
Para Luis Emilio Vegas, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) y Director General de Premier Personal Brokers -empresa orientada a ofrecer servicios inmobiliarios-, la recuperación del sector fue muy leve, aún más tomando en cuenta la importante caída del PIB a lo largo de los años -desde 2013 hasta el presente, se registró una disminución cercana a 80%, según cifras del Fondo Monetario Internacional (FMI).
“El PIB hoy representa un tercio de lo que llegó a ser. Todo nuestro país está devaluado. Una casa, un apartamento, una finca, o residencia de playa, o un local comercial u oficina se ven dentro de esa situación”.
De acuerdo con Vegas, los inmuebles en Venezuela han llegado a perder hasta 70% del valor que llegaron a tener en términos de moneda dura (dólares).
“Es decir, si tú tenías un apartamento para el año 2013, que fue cuando empezó la caída, y podías venderlo en 100 mil dólares, hoy puede ser que valga 30 mil dólares o 40 mil dólares. Si llega a 50 mil dólares hay que considerarse con demasiada suerte. Ese es el drama”.
Según apunta Vegas, la mayoría de las regiones del país se han visto negativamente afectadas por esta situación y los pequeños y puntuales repuntes, que se han registrado, principalmente por el incremento del comercio, solo llegan a la capital y algunas pocas ciudades grandes del país.
“Mientras no exista un crecimiento sostenido del PIB, seguridad jurídica y crédito hipotecario para la compra, lamentablemente no habrá recuperación de los precios inmobiliarios”.
Cierto que la desdicha de unos puede ser una oportunidad para otros, y los precios bajos siempre parecen ser una oportunidad.
“Evidentemente, para quienes quieran comprar ‘mango bajito’ por decirlo de manera criolla, evidentemente es una gran oportunidad porque tú puedes adquirir un inmueble de buena calidad, de muy buena ubicación, a un tercio o a la mitad de lo que llegó a valer. Pero ahora tienes la incógnita de cuándo va a recuperar su valor nuevamente”.
Además, resalta, hay que poner en la balanza el riesgo de tener una propiedad que pueda ser invadida o que pueda tener un inquilino al que no se pueda desalojar. Eso hace que, a pesar de que los precios son muy atractivos, haya muy poca gente interesada.
“Las transacciones siguen estando a niveles muy bajos. Venezuela es un mercado de alto riesgo”.
Para el experto inmobiliario, radicado actualmente en Madrid, incluso puede ser una mejor oportunidad para personas dentro del país, comprar un inmueble en el extranjero.
“Por ejemplo, contrario a lo que ocurre en Venezuela, España, ofrece una economía sólida dentro de una Unión Europea, con mayor garantía institucional y seguridad jurídica. Estos son elementos esenciales a considerar cuando se trata de proteger los ahorros de toda tu vida”.
Otro aspecto que sigue siendo una traba en Venezuela es el marco legal y la discrecionalidad con la que se cobran los trámites en los registros y notarías.
“Hoy para comprar un inmueble, se cae prácticamente en la extorsión por parte de los registradores, que fijan a criterio libre sobre cuánto te van a cobrar por los derechos de registro (…) Todo lo que alertan los colegas, lo que denuncia la propia Cámara Inmobiliaria, es que esos registros están cobrando el 10 %, 20% o más de 30% del valor del inmueble, entonces es una extorsión, un atraco a mano armada y eso forma parte de la inseguridad jurídica”, agrega Vegas.
De esta forma, si el valor promedio de un apartamento en Caracas es de $30 mil dólares, el costo final luego de los trámites podría terminar rondando los $40 mil en algunos casos.
Para Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, el sobreprecio en el cálculo de los aranceles de los servicios de registros y notarías cuando se va a realizar la compra, afecta directamente el mercado.
Explicó que en la Ley de Notarías se establece un máximo de 2 % de arancel por el servicio, pero en la realidad puede llegar hasta 40 % del valor del inmueble que sea objeto de la negociación.
La situación obliga a muchas familias a desistir de esa compra porque no tienen la capacidad económica para asumir el gasto.
Orta Martínez recalca que en Venezuela el registrador tiene la potestad de establecer cuál es el valor real del del arancel. Adicionalmente esa discrecionalidad es distinta entre un registro y otro, por lo que se trata de un problema nacional que afecta a los inmuebles comerciales y viviendas residenciales.
“Es importante recordar que el arancel no es impuesto sino el pago de un servicio público”.
La situación en el mercado de alquileres no es menos compleja. El área de arrendamiento cuenta con tres normativas. La primera es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que solo aplica para la parte residencial. Luego está la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, que solo rige para locales de este sector. Mientras, la tercera es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula a galpones, oficinas y depósitos.
Para 2011 existía un solo marco legal, sin embargo, el Estado venezolano lo dividió en varios ordenamientos que hacen más difícil de entender la estructura jurídica vigente, explicó a El Tiempo Orta Martínez.
En el caso de los instrumentos aplicados al área no residencial mantienen una estructura similar a la del año 1999, con elementos que benefician tanto al propietario como al arrendador. Uno de ellos es la “prórroga legal”, esto es, el periodo de gracia que se le otorga al inquilino para entregar el inmueble una vez culmina el contrato.
Orta Martínez señaló que este elemento fue eliminado para las propiedades de uso residencial. En estos casos, para solventar el problema de la entrega -si no se llega a un acuerdo mutuo-, se debe iniciar un proceso administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos y Viviendas (Sunavi) y después se pasa a un juicio que puede extenderse por años, algo que, de acuerdo con Orta, resulta ser muy “burocrático”.
Adicionalmente, existen otros instrumentos sancionatorios asociados como la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.
Las leyes de alquiler de viviendas residenciales se han convertido en una fuente de “inseguridad jurídica” y temor por parte de los propietarios a la hora de alquilar un apartamento o una casa.
“Los portales web con los cuales la Cámara Inmobiliaria realiza sus estadísticas revelan que el alquiler representa tan solo 10 % de la oferta pública actual en todo el país”, destacó Orta Martínez.
Actualmente, hay una oferta importante de metros cuadrados de oficinas y establecimientos comerciales, en el país. Por ejemplo, sólo en los municipios Sucre, Chacao y Baruta en la capital del país, existe una oferta de alrededor de 500 mil metros cuadrados, de acuerdo con los datos de la Cámara Inmobiliaria de Caracas.
Martín Fernández, vicepresidente de esta instancia, explicó que, desde hace 10 años, la dificultad de convertir bolívares a dólares activó la construcción comercial como un método de inversión.
Para ese momento el metro cuadrado llegó a costar alrededor de $7 mil, sin embargo, en la actualidad está entre los $2 mil y los $2 mil 500.
Fernández consideró que la oferta es amplia mientras la demanda está muy reducida. Insistió que para reforzar esta última es necesario el crecimiento del empleo y la incorporación de las trasnacionales en el juego económico del país.
“Se tiene que generar un entorno económico que permita el desarrollo y desempeño de la economía”, insistió.
La alta oferta de espacios de oficinas disponibles se debe a que los constructores se niegan a reducir los precios para no perder beneficios económicos.
“Ellos esperan un margen de utilidad de la inversión en material. No se sienten apurados debido a que no tienen créditos o deudas que pagar por las edificaciones”, destacó Fernández.
Las mejoras a mediano plazo no parecen factibles. El repunte de meses anteriores parece tener un techo, algo que no se solventará mientras no reaparezca la figura del crédito en el marco de un crecimiento real de la economía.
Caracas / Rafael Arias / Lourdes Rojas
